Die Wohngebäudeversicherung für Eigentümergemeinschaften
Der Gesetzgeber schreibt im Wohnungseigentumsgesetz für jede Eigentümergemeinschaft eine verpflichtende Gebäudeversicherung vor, welche wenigstens das Feuerrisiko abdeckt (eine sog. Feuerschutzversicherung). Sie gehört damit neben der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zu den Pflichtversicherungen für die Eigentümergemeinschaft. Was vielen nicht bewusst ist: Der Schutz kann oft zu günstigen Konditionen deutlich ausgeweitet werden, was im Fall der Fälle viel Ärger auch innerhalb der Eigentümergemeinschaft sparen kann. Welche Möglichkeiten es gibt und worauf es allgemein zu achten gilt, schauen wir uns im Folgenden detailliert an.
Die Vorteile einer Gebäudeversicherung für die Eigentümergemeinschaft
Eine Feuerversicherung ist im Wohnungseigentumsgesetz gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings lassen sich weitere, große Risiken mit einer Gebäudeversicherung absichern. Üblicherweise sollte die Eigentümergemeinschaft Schäden durch Hagel und Sturm, sowie Leitungswasser ebenfalls absichern.
Der Versicherungsschutz deckt zudem nicht nur die direkten Schadenkosten ab. Auch nötige Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten, die durch versicherte Schäden entstanden sind, werden ganz oder teilweise abgedeckt. Im Fall der Fälle (z.B. nach einem großen Feuer bis auf die Grundmauern), werden die Kosten für den Abbruch des Gebäudes und die folgenden Aufräumarbeiten übernommen. Bei einem Totalschaden wird der Bau eines neuen Hauses (in gleichwertiger Bauweise und Ausstattung, „Neuwertversicherung“ genannt) von der Gebäudeversicherung bezahlt – inklusive Planungs- und Architektengebühren sowie den eigentlichen Hausbaukosten.
Bei vorübergehender Unbewohnbarkeit des Hauses nach einem versicherten Schaden, übernimmt die Versicherung die Kosten für eine Ersatzwohnung auf Zeit.
Oft unterschätzt, aber auch ein enormer Vorteil beim Versicherungsschutz: Ein gemeinsam abgesichertes Gebäude hilft im Schadenfall Streitigkeiten unter den Eigentümern vorbeugen, „wer wieviel“ am Schaden zahlen muss, wenn es sich um ein versichertes Risiko handelt.
Über den Versicherungsschutz
Pflichtversichert sind laut Wohnungseigentumsgesetz alle Schäden und Folgekosten (z.B. Reparatur, Instandhaltung) durch Feuer zum Neuwert.
Beispiele:
- Ein Blitz schlägt in einen Baum ein. Dieser fängt dadurch Feuer und fällt auf das versicherte Gebäude.
- Aufgrund von Brandstiftung brennt das Haus völlig nieder.
- Durch einen Kurzschluss kommt es in einer der Wohnungen zu einem Brand.
Zu den typischen, nach Beschluss in der Eigentümerversammlung als Zusatzschutz abschließbaren Klauseln, gehören Leitungswasserschäden.
Beispiele:
- Ein Wasserrohr in der Wand bricht und flutet die betroffene Wohnung und die Stockwerke darunter.
- Im Winter platzt ein Rohr in der Wand aufgrund einer Vereisung, sodass die Leitung neu verlegt werden muss, damit das Gebäude ordnungsgemäß ans Wassernetz angeschlossen bleiben kann.
- Auf dem Grundstück, wo das Gebäude steht, geht eine Abwasserleitung kaputt. Der Boden muss aufgerissen und das Rohr ersetzt werden.
Einen weiteren, häufig zusätzlich versicherten Punkt, machen die Schäden bei Hagel und Sturm aus.
Beispiele:
- Ein Sturm deckt einen Teil des Daches ab. Es muss neu eingedeckt und die heruntergefallenen Ziegel weggeräumt sowie die davon getroffenen, parkenden Autos repariert werden.
- Durch einen Sturm wird ein Baum neben dem Gebäude entwurzelt und fällt auf dieses.
- Durch den Sturm wurde ein Fenster beschädigt, sodass der Regen ungehindert in die Wohnung eindringen konnte. Davon ist der ganze Boden um das Fenster herum in der Wohnung aufgeweicht und muss grundgereinigt werden.
Als letzten Punkt gibt es im Einzelfall empfehlenswerte Zusatzklauseln.
Beispiele:
- Ein Versicherungsschutz für die verbaute, gemeinsam angeschaffte Solaranlage auf dem Dach.
- Eine Überspannungsschutzversicherung.
- Schäden durch Erdbeben und Bodensenkungen.
- Schneedruck- oder Dachlawinenschäden bei Gebäuden an viel befahrenen Straßen.
Was das Wohnungseigentumsgesetz besagt
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, ist in Folge dessen Mitglied der entsprechenden Gemeinschaft von Eigentümern. In gemeinsamer Versammlung entscheidet die Gemeinschaft über wichtige Fragen zur Verwaltung, Baumaßnahmen und Versicherungen des Gebäudes. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt für die Gemeinschaft in (WoEigG), §21 Absatz 5 Punkt 3 vor, dass mindestens eine Feuerversicherung (und eine Haftpflicht) abgeschlossen werden müssen. Zuständig ist hierfür die Eigentümergemeinschaft als Ganzes per Beschluss. Einem Hausverwalter kann dann die Anbahnung und der Abschluss der Gebäudeversicherung übertragen werden – vorbehaltlich der Zustimmung der Gemeinschaft. Die Kosten hierfür sind auf alle Gemeinschaftsmitglieder anteilig umzulegen.
Was muss mit der Gemeinschaft abgestimmt werden?
Kein einzelner Eigentümer kann über den Abschluss einer Gebäudeversicherung an sich, mögliche Zusatzklauseln im Versicherungsschutz und versicherte Risiken, den Wechsel des Anbieters, aber auch die Kündigung und den Neuabschluss alleine entscheiden. Mindestens einmal im Jahr müssen sich die Wohnungseigentümer versammeln. Um beschlussfähig zu sein, müssen in der Versammlung mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert sein (z.B. auch durch ordnungsgemäß Bevollmächtigte). Nach dem Beschluss, eine Versicherung abzuschließen, kann ein Hausverwalter mit der gewünschten Versicherungsgesellschaft in Kontakt treten und den Abschluss anbahnen.
